Uno studio firmato da Suffolk e dal Mit analizza l’impatto dell’integrazione sistemica delle tecnologie predittive nei grandi progetti immobiliari: tempi di lavoro ridotti di oltre un anno e tasso di rendimento su fino al 6%
Qual è il reale impatto dell’intelligenza artificiale nei grandi progetti di costruzione? È possibile ottenere benefici senza compromettere la qualità delle opere? E in che modo l’adozione degli algoritmi può impattare sul rendimento finanziario?
A dare risposte concrete e misurabili a questi interrogativi è uno studio condotto dal colosso delle costruzioni Suffolk in collaborazione con il Center for Real Estate e il Media Lab del Mit (Massachusetts institute of technology). Tanto per cominciare, sostengono gli autori, l’impatto dell’IA non si misura attraverso la semplice somma di singole soluzioni tecnologiche ma si manifesta come una vera e propria reazione a catena. Quando gli algoritmi e l’automazione intervengono in modo sistemico su progettazione, permessi, logistica e pianificazione dei lavori, l’efficienza generata nelle fasi preliminari sblocca un valore esponenziale lungo tutto il ciclo di vita dell’opera.
L’analisi condotta da Suffolk e dal Mit mappa una serie di leve di valore capaci di generare, a seconda degli ambiti d’applicazione, guadagni di efficienza operativa compresi tra il 15% e il 40% e risparmi diretti sui costi variabili tra l’8% e il 21%.
Lo stress test a San Francisco
Per verificare l’impatto reale di queste tecnologie lo studio ha preso in esame un caso concreto e rappresentativo: un complesso residenziale multifamiliare di circa 16.700 metri quadrati realizzato a San Francisco tra il 2021 e il 2024, il cui valore originario si attestava attorno ai 180 milioni di dollari.
L’analisi ha messo a confronto l’andamento effettivo dell’opera con un modello integrato in cui sei leve fondamentali — automazione della progettazione, prefabbricazione fuori opera, gestione digitale dei permessi, pianificazione dinamica delle lavorazioni, coordinamento della manodopera e tracciamento della catena di fornitura — lavorano in perfetta sinergia. I risultati emersi dimostrano che l’interazione coordinata di questi strumenti non produce un semplice risparmio incrementale, ma riprogetta da cima a fondo l’economia di scala del cantiere.
Contrazione dei tempi e taglio dei costi diretti
Il confronto tra il modello gestionale tradizionale e quello potenziato dall’integrazione dell’intelligenza artificiale rivela un abbattimento drastico sia dei tempi sia delle uscite finanziarie. La durata totale del cantiere, stimata in 51 mesi con i metodi tradizionali, si riduce a un intervallo compreso tra 39 e 40 mesi grazie all’adozione dell’IA. Ridurre i tempi di esecuzione significa contrarre l’esposizione al rischio di fluttuazione dei prezzi dei materiali, abbattere i costi di locazione dei macchinari e minimizzare l’impatto degli imprevisti meteorologici o logistici. La capacità degli algoritmi di prevedere i colli di bottiglia e di riprogrammare i flussi di lavoro in tempo reale evita che il ritardo di un singolo subappaltatore si ripercuota a cascata su tutte le fasi successive del cronoprogramma.
Una contrazione delle tempistiche dell’ordine del 22-25% equivale a oltre un anno di lavoro risparmiato, un fattore che si riflette immediatamente e inevitabilmente sulla struttura dei costi. Le spese complessive di sviluppo scendono infatti da 179 milioni di dollari a 147 milioni, un risparmio netto stimato tra il 17% e il 20% che si traduce in un taglio di oltre 30 milioni di dollari. Questo risultato è determinato in larghissima parte dalla riduzione degli oneri finanziari di gestione, dal minor consumo di risorse e dai ridotti periodi di inattività delle maestranze in cantiere.
Dalla progettazione alla fornitura: dove si genera il valore
L’efficienza ottenuta nella fase di progettazione e nei processi autorizzativi riduce drasticamente le varianti in corso d’opera, che storicamente rappresentano una delle principali voci di sovrapprezzo per i committenti. Secondo la ricerca, la sola automazione della progettazione edilizia consente una riduzione del ciclo di sviluppo dei disegni tecnici fino al 39% e un abbattimento dei costi d’ingegneria che può toccare il 21%.
Parallelamente, la spinta verso la fabbricazione offsite supportata da algoritmi di produzione permette di trasferire quota parte della carpenteria e dell’impiantistica dal campo alla fabbrica, riducendo le tempistiche d’assemblaggio in cantiere fino al 32%. Nel campo delle autorizzazioni burocratiche l’elaborazione del linguaggio naturale e la verifica automatica del codice edilizio abbattono i tempi di attesa per i permessi fino al 24%.
Allo stesso tempo, il coordinamento ottimizzato della catena di fornitura tramite modelli predittivi consente di ordinare e consegnare i materiali secondo una rigida logica just-in-time, riducendo i tempi della supply chain del 15%, azzerando le spese di stoccaggio inutili e tagliando i costi delle materie prime fino al 10%.
La svolta sulle metriche finanziarie
L’indicatore più clamoroso messo in luce dallo studio condotto da Suffolk e dal Mit riguarda tuttavia la redditività complessiva dell’operazione per gli investitori e i promotori immobiliari. Il tasso interno di rendimento (Irr) registra un balzo straordinario di ben 5 o 6 punti percentuali, passando da una forchetta iniziale del 15-20% a un valore stimato tra il 20% e il 25%. Allo stesso modo, lo «Yield on Cost» (il rendimento operativo generato rispetto al capitale totale investito) sale dal 6-7% a un intervallo compreso tra il 7% e il 9%.
Un incremento marginale solo apparentemente contenuto ma che, nell’architettura finanziaria dei grandi progetti urbani, costituisce il confine esatto che separa un intervento immobiliare ad alto rischio e non bancabile da un’operazione economicamente sostenibile, attraente per i mercati e destinata al successo.
FONTI Mila Fiordalisi “Edilizia & Territorio”