Ecco come sta per cambiare il Dpr 380. Il testo ricostruito dei 14 articoli modificati, aggiunti o sostituiti dal Dl 69/2024 e dagli emendamenti approvati alla Commissione Ambiente della Camera
All’inizio era un’altra cosa. Il decreto legge 69/2024 licenziato a maggio dal consiglio dei ministri si proponeva di risolvere problemi legati a piccole difformità tra il progetto e il costruito, di semplificare interventi irrilevanti o quasi ai fini edilizi e urbanistici a salvaguardare la doppia conformità per le difformità sostanziali. Il testo uscito dalla commissione Ambiente della Camera, che passerà all’aula con il vincolo della fiducia e poi al senato in modo altrettanto blindato, produce un impatto significativamente maggiore grazie alle estese e sostanziali modifiche introdotte al Testo unico edilizia. Alla fine – tra misure modificate, aggiunte o sostituite – sono 14 gli articoli che escono profondamente rivisitati dal Dl che entro il 28 luglio dovrà essere convertito in legge.
La novità di maggiore impatto resta quella che riguarda le difformità essenziali. Con un rinvio inserito all’articolo 36-bis del Dpr 380 (in origine dedicato solo alle parziali difformità) si prevede che «le disposizioni del presente articolo si applicano anche alle variazioni essenziali di cui all’articolo 32», il quale si occupa appunto delle variazioni essenziali. Ma sono svariate le novità che ampliano notevolmente l’applicazione delle misure. Ci si ricorda per esempio anche degli immobili “ante-Bucalossi” in cui le frequenti varianti in corso d’opera non erano disciplinate e quindi le differenze tra progetto e costruito e particolarmente significativo per gli immobili costruiti prima del 1977. Queste irregolarità potranno essere sanate con Scia e la data dell’intervento potrà essere attestata, in ultima istanza, dal tecnico. Non ci si è dimenticati neanche di situazioni iper specifiche come la ricostruzione successiva alla catastrofe del Vajont nel 1963. Per queste situazioni, «il rilascio del certificato di collaudo o di regolare esecuzione ovvero l’accertamento dello stato dei lavori sulla base dei quali è stata erogata la rata di saldo del contributo tiene luogo, a tutti gli effetti, del certificato di abitabilità o di agibilità, ferma restando la conformità delle opere realizzate alla disciplina edilizia e urbanistica vigente al momento della realizzazione dell’intervento edilizio».
Sottotetti, recupero sempre consentito
Con una consistente aggiunta all’articolo 2 (Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati) si stabilisce che «il recupero dei sottotetti è comunque consentito» (entro i limiti delle varie norme regionali) «anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini». L’assenso è condizionato al rispetto dei limiti di distanza «vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio» e all’assenza di «modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali» e, infine, a patto «sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ha previsto la costruzione del medesimo». In ogni caso, «resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli». Anche sulle tolleranze edilizie è stato possibile andare oltre l’impianto iniziale del provvedimento. Con un emendamento è stata introdotta una ulteriore casistica per le unità abitative fino a 60 mq, per le quali la tolleranza ammissibile è stata elevata al 6 per cento.
Cambio d’uso, con e senza opere
Modificato anche l’articolo 10 (Interventi subordinati a permesso di costruire) per tener conto della ulteriore rivisitazione delle norme previste per il cambio di destinazione d’uso, attraverso varie modifiche apportate all’articolo 23-ter (Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante). In premessa si chiarisce cosa si intenda per cambio d’uso “con” e “senza” opere. In quest’ultima casistica rientrano tutti i casi in cui non è necessario alcun intervento oppure se si realizzano esclusivamente interventi di edilizia libera. Un’altra novità rilevante è il venire meno di qualsiasi distinzione tra cambio di destinazione d’uso con e senza opere inizialmente previsto dallo stesso decreto legge n.69. Viene pertanto rafforzata la previsione che il cambio di destinazione d’uso «è sempre permesso», sia all’interno della stessa categoria funzionale, sia tra diverse categorie funzionali (residenziale; turistico-ricettiva; produttiva e direzionale; commerciale) in tutte le zone urbane (A, B e C). In quest’ultimo caso si precisa che non è necessario il reperimento degli standard. Si precisa che è dovuto un pagamento a titolo di onere di urbanizzazione secondaria. Si precisa inoltre che i comuni possono decidere la «finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile». I comuni potranno inoltre individuare zone in cui consentire il cambio d’uso alle unità immobiliari di piani terra e seminterrati. Si precisa infine che il titolo richiesto è di norma la Scia, salvo che le opere edili necessarie non richiedano un titolo diverso. Si aggiunge che le novità «trovano in ogni caso applicazione diretta, fatta salva la possibilità per le regioni medesime di prevedere livelli ulteriori di semplificazione».
Agibili le «minicase»
Intervenendo sull’articolo 24 (Agibilità) del Dpr 380, le proposte emendative approvate autorizzano situazioni abitative che precedenza non potevano essere ottenere l’agibilità. Vengono ora considerati agibili locali con un’altezza minima fino a 2,40 metri, alloggi monostanza di 20 mq per una persona e di 28 mq per due persone. Deve tuttavia realizzarsi almeno una delle due seguenti condizioni: i locali devono trovarsi in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie; sia stato presentato un progetto di ristrutturazione «con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari».
Rimozione abusi
Importante la novità in materia di rimozione degli abusi. In base al testo vigente, l’interessato ha 90 giorni per dare seguito all’ordinanza del comune. La modifica approvata in commissione consente al Comune di prorogare la scadenza fino a 240 giorni «nei casi di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti nell’immobile all’epoca di adozione dell’ordinanza o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico, che rendano inesigibile il rispetto di tale termine».
Stato legittimo
Al testo del Dl si aggiunge la precisazione che separa e distingue le responsabilità del singolo e del condominio. «Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari – recita il nuovo comma 1-ter aggiunto all’articolo 9-bis del testo unico edilizia – non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio, di cui all’articolo 1117 del codice civile. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso».
Vetrate e tende
Vengono escluse dal regime di edilizia libera le vetrate panoramiche applicate ai porticati che si affacciano su uno spazio pubblico. E vengono invece incluse nell’edilizia libera le tende bioclimatiche.
FONTI Massimo Frontera “Enti Locali & Edilizia”